اعتماد سازی – کلید طلایی مشارکت مردم در بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده

یکی از مشکلات اساسی کشور ، فرسودگی بخشی از بافت های شهری و روستایی است . برابر بررسی های به عمل آمده به طور متوسط قریب به 10 درصد سطح شهرها ، با توجه به شاخص های تعیین شده توسط شورای عالی معماری و شهرسازی کشور شامل بافت های مزبور است . سطح وسیع مزبور ، حجم سرمایه گذاری بسیار بالای مورد نیاز آن ، هیچ گزینه دیگری به جز جلب مشارکت فکری ، مالی و توان اجرایی مردم و بخش خصوصی را فراروی دولت و شهرداری ها قرار نمی دهد  . ضمن اینکه بنا به سیاست های اصولی اساساً وظیفه دولت راهبری ، ساماندهی و حمایت از عملیات بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده شهری و روستایی و ترویج موضوع بین مردم ، بخش خصوصی و شهرداری هاست .

توسعه کار مشترک و ایجاد انرژی جمعی حاصل از مشارکت مالکان و ساکنان محلات فرسوده شهری و روستایی راهبرد اساسی است که باید بیش از پیش مورد توجه دولت مردان و شهرداری ها ، قرار گیرد ، اما چگونه ؟ !

توسعه کار مشترک و جلب مشارکت همه جانبه آحاد ساکنان ، مالکان و افراد علاقمند و ذینفع در امر بهسازی و نوسازی هر محله ، صرفاً در یک بستر شفاف ، مطمئن و مملو از اعتماد متقابل تحقق می یابد . فارغ از مباحث حقوقی ، قانونی و قراردادی ، آحاد مزبور باید به متولیان ، مجریان و مدیران طرح های بهسازی و نوسازی اعم از دولت ، شهرداری ها و یا مجریان بخش غیردولتی اعتماد نمایند . و به بیان ساده تر رابطه عاطفی و صمیمی برقرار نمایند .

نگارنده با بررسی نظرات دست اندرکاران موضوع و تجارب بدست آمده در محلات تحت بهسازی و بازسازی ، « اعتمادسازی » را عنصری حیاتی ، ارزشمند و موثر در جلب مشارکت مردم برای پیشبرد اجرای طرح ها تلقی می نماید و گام های ذیل را به مجریان طرح های بهسازی و نوسازی ( دولت و شهرداری ها ) و ارائه دهندگان خدمات بهسازی و نوسازی محلات فرسوده ، توصیه می نماید .

1.   این باور را در خود ایجاد کنیدکه متولی کار ارزشمند و مقدسی شده اید . کار شما نجات انسانهاست ، انسان هایی که از متدین ترین ، ارزشی ترین و وفادارترین آحاد و شهروندان جمهوری اسلامی می باشند . هر کس یک فرد را نجات دهد گویا تمام انسانها را نجات داده است . افراد بزرگترین سرمایه های انسانی هر جامعه به شمار می روند و کار مقاوم سازی ، بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده شهری ، مانع از بین رفتن این سرمایه ها در زیر آوارها خاک خواهد شد که با هیچ معیاری قابل ارزش گذاری نیست . امر بهسازی و نوسازی محلات متعدد فرسوده نیاز به نهضتی بزرگ دارد و برپایی « نهضت نوسازی » ، نیاز به روحیه بسیجی و بسیجیان خستگی ناپذیر دارد . تشبیه این کار توسط یکی از عزیزان مسئول ، به عنوان « ورود به میدان مین » در نوع خود تشبیه درستی است . ارزش دیگر این کار ، در نتیجه آن نهفته است و آن توسعه فرایند عدالت اجتماعی و ارتقای سطح امید به زندگی ساکنان و مالکان محلات فرسوده که عمدتاً از اقشار متوسط و ضعیف جامعه می باشند و همچنین ارتقای سطح اطمینان به برنامه های دولت و شهرداری ها و اعتماد مردم به برنامه های آنان سرمایه بسیار ارزشمندی است که در نتیجه آن حاصل می شود . پس با نیت اینکه برای خدا کار می کنید وارد این کار شوید . در این صورت ، رفتار شما با مردم به گونه دیگری خواهد بود و خداوند متعال هم تضمین فرموده اند که راه توفیق را به شما (بندگان مجاهد و مخلص خود) نشان دهند .

2.   در کارتان استمرار داشته باشید . همیشه و در همه حال در غم و شادی ، کنار مردم باشید . لذا لازم است در سطح هرمحله دفتری دایر نمائید که هر روز و شب تا دیر وقت در آن بر روی مردم باز باشد . هنگامی که مردم خدمت ، راهنمایی و مشاوره صادقانه شما را ببینند ، به تدریج سطح اعتمادشان به شما افزایش می یابد . حضور شما باید رسمی باشد . اگر منتسب به نهادهای دولتی و یا شهرداری باشد مناسب تر است . دفاتر مزبور در سطح محلات حکم ستادهای عملیاتی و پیاده نظام نهضت نوسازی را دارند .

3.   حتی المقدور در هیچ پروژه بهسازی و نوسازی مستقیماً وارد نشده و یا سهیم نشوید یعنی منافع مستقیم ایجاد نکنید . تضاد منافع ، مانع از ایجاد هرگونه اعتماد سازی خواهد شد . فراموش نکنید نقش اصلی شما ، تسهیل گری و ارائه خدمات نوسازی به ساکنان و مالکان بافت های فرسوده است .

4.   طرح بهسازی و نوسازی را کاملاً برای ساکنین و مالکین محله تشریح کنید . به نحوی آنها مطمئن شوند هیچ گونه اطلاعات محرمانه ای وجود ندارد و هیچ کس نمی تواند سوء استفاده نماید . در صورتی که هنوز طرح بهسازی و نوسازی تهیه نشده است ، گروهی به عنوان نماینده مالکان و ساکنان در جلسات طراحی حضور داشته و مشارکت فکری آنها بکار گرفته شود .

5.   ارتباط چهره به چهره و خانه به خانه را فراموش نکنید . هر چند برگزاری جلسات گروهی در مسجد ، حسینیه و تکایای محله ، ارسال جزوات آموزشی و اطلاع رسانی در حد خود موثر است . بدون هیچ گونه جوسازی شرایط مطلوب زندگی در محله را برای آنها تشریح نمائید . و شرایط نامناسب و خطرآفرین موجود را برای آنها ملموس جلوه دهید .

6.   درباره شیوه های مختلف مشارکت آنها در اجرای طرح بهسازی و نوسازی با آنها مذاکره کنید . صادقانه به آنها بگویید کدام شیوه ، حداکثر منافع ر ابرای آنها فراهم خواهد آورد .

7.   اجرای پروژه های نمونه با مشارکت سازندگان معروف و خوشنام در سطح ملَی و محلَه و با کیفیت مناسب و نمای زیبا و مصالح ساختمانی استاندارد و ... اعتماد آنها به شما و عزم جدی دولت و شهرداری را بسیار بالا خواهد برد .

8.   در مراحل مختلف ساخت و ساز و نوسازی اعم از تعریف پروژه تجمیعی ، تهیه نقشه های اجرایی ، اخذ پروانه ساخت و ساز  و نظارت بر اجرای ساخت و ساز مددرسان مالکین  واحدهای فرسوده که خود قصد نوسازی دارند ، باشید .

٩.   در صورتی که مالکین به تنهایی قادر به نوسازی و مقاوم سازی نیستند ، سازنده و شریک سرمایه گذار مناسب به آنها معرفی کنید و در کلیه مراحل مشارکت ، حضور داشته و مراقب منافع ساکنان و مالکان واحدهای فرسوده باشید .

10.مراقب باشید شرکای سازنده و سرمایه گذار متعهد به تامین اسکان موقت ساکنان و مالکان گردند . سعی کنید امکان اسکان موقت آنها در همان محل فراهم گردد

 بدیهی است ، آنچه که به عنوان توصیه های ده گانه تقدیم گردید . مجریان محترم می توانند با توجه به شرایط و جنبه های فرهنگی هر محله ، راه کارهای مناسب تری را بیابند و در عمل بکار گیرند . به امید روزی که با پشتکار ، سعه صدر و همت دولت ، شهرداری ها و مردم به ویژه ساکنان و مالکان واحدهای فرسوده شاهد برپایی نهضت مقدس نوسازی بافت های فرسوده شهری و روستایی باشیم . در ادامه ، به عنوان تجربه پشتیبان نگارش این مقاله ، سیر اعتمادسازی و مشارکت همگانی در بهسازی و نوسازی محله جولان شهر همدان آورده می شود ، به امید آنکه مؤثر افتد .

 جولان ، نامی کهن برای منطقه ای قدیمی و فرسوده در دامنه شرقی تپه هگمتانه شهر همدان است که از محلات فرسوده نظر بیک ، شالبافان و جولان تشکیل شده است . منطقه ای که در سالهای نه چندان دور ، اصیل ترین شهروندان همدانی و بزرگانی نام آشنا همچون حضرت آیه ا... العظمی تالهی را در دل خود جای داده   بود . اما کم کم ، به دلیل فرسودگی وبرخی سیاست های توسعه شهری رقیب ، ساکنان اصلی از منطقه خارج    و جای خود را اغلب به مهاجرین روستاهای اطراف و اقشار آسیب پذیر و گرفتاران ناهنجاری های اجتماعی مختلف داد و به همین دلیل هر روز بر حجم و عمق فرسودگی ها افزوده شد .

جولان ، در سالهای اوایل دهه 70 ، به عنوان یک منطقه فرسوده و نیازمند طرح بهسازی و نوسازی توسط دفتر بهسازی و نوسازی شهری وزارت مسکن و شهرسازی شناسایی و مکان یابی شد . در سال 1374 همزمان با شروع تهیه طرح بهسازی و نوسازی توسط مشاور برای 25 هکتار ، عملیات تملک واحدهای فرسوده در سطح 15 هکتاری نیمه شمالی محدوده شروع شد و تا پایان سال 1375 قریب به 300 پلاک با عرصه ای به مساحت 2/6 هکتار عمدتاً به صورت پراکنده تملک گردید . در سال 1376 با تشکیل شرکت عمران و بهسازی شهری ، به عنوان بازوی فنی و اجرایی وزارت مسکن و شهرسازی در امر توسعه درونی شهرها و بهسازی و نوسازی محلات فرسوده شهری مدیریت طرح و ادامه عملیات بهسازی و نوسازی محله به آن شرکت محول گردید . اما دیگر از اعتبار ادامه تملک خبری نبود ، طرح هم به تصویب نهایی کمیسیون ماده 5 قانون شورای عالی معماری و شهرسازی ایران نرسیده بود . از سوی دیگر جولان به دلیل فرسودگی واحدهای موجود و تخریب اکثر واحدهای خریداری شده ،  چهره ای کاملاً مخروبه به خود گرفته بود . حجم شکایت ها و اعتراض های مردمی به دلیل مزبور و ازدیاد افراد معتاد و مشکل دار در محله ، به میزان قابل توجهی رسید . تنها دست مایه شرکت ، پلاک های خریداری شده ، بود .

       برای شرکت با توجه به نوپایی خود ، شرایط پیش گفته و نبود تمکن مالی لازم از سوی ساکنان و مالکان موجود در محله ، هیچ راهی جز جلب مشارکت سازندگان و سرمایه گذار از خارج محله ، متصور نبود .  بررسی ها و مذاکرات با آنها نتیجه ای جز اتلاف وقت و انرژی نداشت . در نهایت این گونه نتیجه گیری شد که قبل از جلب مشارکت باید در چند زمینه اعتماد سازی نمود . زمینه اول به ایجاد این اعتماد و اعتقاد که دولت در تحقق برنامه خود جدی است ، مربوط می شد و زمینه دوم ، اینکه سرمایه گذاری در منطقه نه تنها زیان ده نبوده بلکه می تواند سودآور نیز باشد .

رها نمودن املاک مخروبه ، به شدت باعث سلب اعتماد اهالی و سازندگان شده بود . در آن زمان دست یابی به عنصر ارزشمند اعتماد مخاطبین طرح و احیای اعتماد از دست رفته ، مهمترین چالش فراروی مدیران طرح  بود .  برای تحقق این امر ، نظریه اجرای پروژه های پرچمدار قوت گرفت . پروژه پرچمدار ، پروژه ای است که ضمن ارتقای سطح مرغوبیت محله و خدمات مورد نیاز ، جذابیت و مطلوبیت بهسازی و نوسازی را به خوبی نشان دهد و به عنوان نقطه آغاز و کانون احیای باعث تحریک و توسعه عملیات بهسازی و نوسازی در پیرامون خود گردد و قابلیت تکثیر نیز داشته باشد و سازنده بخش غیر دولتی نیز برای ورود به صحنه ترغیب شود . لذا اجرای پروژه های ذیل در دستور کار قرار گرفت .

1- احداث دو پارک و فضای سبز کوچک در سطح منطقه 15 هکتاری

2- احداث یک پروژه 28 واحدی مسکونی و 6 واحد تجاری در عرصه 1800 متر مربعی حاصل از تجمیع چند پلاک خریداری شده قبلی با منابع شرکت عمران و بهسازی شهری

3- مرمت یکی از واحدهای دارای ارزش معماری و تغییر کاربری آن به منظور ارائه خدمات فرهنگی در سطح محله

       بعدها ، به خاطر تأثیر گذاری بیشتر در کسب اعتماد مردم و به دلیل حضور فعال و صادقانه رئیس وقت سازمان مسکن و شهرسازی استان در هیات عامل عمران و بهسازی شهری استان پروژه احداث 100 واحد در قالب برنامه احداث پروژه های استیجاری وزارت متبوع به صورت مشارکت با سازمان ملی زمین و مسکن درسه نقطه از محله نیز در دستور کار قرار گرفت .

       برنامه احداث دو پارک محله ، به سرعت انجام شد و مرمت خانه قهاری نیز انجام و در اختیار کانون پرورش فکری و هنری کودکان و نوجوانان استان قرار گرفت . کلاس ها و برنامه های فرهنگی و هنری مختلفی در آن دایر شد و در جذب کودکان و نوجوانان محل بسیار موفق عمل نمود و در حال حاضر بیش از 400 نفر عضو دارد .

روند احداث پروژه های دولتی مذکور ، کند بود . دلیل عمده کندی پیشرفت فیزیکی پروژه ، این بود که شرکت در استان هیچ گونه منابع مالی و سرمایه نداشت و فرآیند اخذ وام از بانک به رغم مساعدت های  بانک مسکن به سهولت فراهم نشد . اما اثر روانی مثبتی در سطح منطقه به جا گذاشته بودند در این فاصله ، چند پلاک باقیمانده در مسیر 18 متری شهید فاضلی نیز خریداری شده و محور مزبور به عنوان یکی از محورهای اصلی بازگشایی و آسفالت شد و تأثیر بسزایی در منطقه و افکار عمومی مردم داشت .

در سال 78 با حمایت استاندار وقت ، طرح بهسازی و نوسازی همراه با تجدید نظرهای به عمل آمده به تصویب کمیسیون ماده 5 استان رسید و تکلیف همه روشن شد .

        اتفاق دیگری که در ادامه در باره آن بیشتر خواهیم نوشت ، افتتاح دفتر محلی شرکت در محله بود . که بیشتر به خاطر انجام امور پروژه 28 واحدی و حراست از آن بود . نگهبانان 24 ساعته در محله حضور داشتند . علاوه بر آنها مدیر پروژه و یک نفر کار پرداز نیز روزانه در دفتر مشغول انجام وظیفه بودند .

 به رغم بهبود شرایط و چندین اقدام عمرانی در محله تا پایان سال 1378 ، همچنان خبری از حضور و مشارکت بخش غیر دولتی نبود و تلاش ها ، بی نتیجه بود . مدیران ستادی و اعضای هیات عامل استانی به دنبال راه کاری مناسب بودند تا اینکه آگاهانه یکی از شرکت های سرمایه گذاری در بخش ساختمان و مسکن را دعوت نمودند تا در ساخت 100 واحد مسکونی در جولان مشارکت و اقدام نماید . دلیل انتخاب آن شرکت ، اطمینان از توانایی و کیفیت ساخت مناسب آن بود و مدیران شرکت عمران و بهسازی شهری مطمئن بودند در صورت حضور احداث واحدهای مسکونی مزبور ، مشابه سایر پروژه های آن شرکت ، شرایط محله را به کلی دگر گون خواهد نمود . شرکت سرمایه گذاری پس از بررسی شرایط محله و تحلیل هزینه فایده ، بر این باور بود که پروژه مزبور ، سودی نخواهد داشت و به احتمال قوی زیان ده خواهد بود . بنابراین حضور خود را مشروط به تضمین عدم زیان نموده و شرکت عمران و بهسازی شهری ، هر چند یقین داشت با اجرای پروژه های خود و این پروژه شرایط منطقه را دگرگون خواهد ساخت و قطعاً ضرری هم متوجه شریک سرمایه گذار نخواهد شد ، موضوع را در قالب مجموعه ای از پروژه های مشارکتی با آن شرکت در سایر شهرها پذیرفت و در اوایل سال 1379 تفاهم نامه مربوط بین طرفین امضاء شد . حدود 5500 متر مربع زمین استحصال شده از املاک خریداری شده قبلی در اختیار آن شرکت قرار گرفت . عملیات خاکبرداری و آغاز پروژه به سرعت آغاز گردید و دفتر محلی شرکت نیز نهایت مساعدت خود را از شریک به عمل آورده و مشکلات پیش آمده را یکی پس از دیگری پیگیری و مرتفع می ساخت .

 در این اثنا ، اقدامات دیگری به عمل آمد و برخی از اراضی و املاک شرکت برای فروش و اجرای پروژه به مزایده گذاشته شد ،  اما نتیجه چندان رضایت بخش نبود . ار ین میان تنها یک پروژه 12 واحدی با مشارکت  بخش خصوصی آن هم به دلیل اعتماد فردی به برخی مدیران شرکت آغاز شد . هرچند پروژه 100 واحدی شرکت سرمایه گذاری ، به خوبی پیش می رفت ، امیدواری برای جلب مشارکت بیشتر می شد . در این میان ، فردی با تشخیص درست و پیش بینی از جمعیت آتی محله ، درخواست خرید یکی از املاک شرکت را برای راه اندازی تاکسـی تلفنی می دهــد و پس از خریـد کار خود را درکنار دفتر محلی شرکت شروع می نماید و هم اینک شرایط بسیار خوبی دارد . اقدام عمرانی دیگر ، هماهنگی با سازمان نوسازی مدارس استان برای انجام عقب نشینی ها و بدنه سازی مناسب با شرایط بافت بود که پس از انجام به دلیل طراحی بدنه متناسب با زوایای معماری ایران - اسلامی ، جلوه مناسبی را در منطقه ایجاد نمود .

همزمان با پیشرفت فیزیکی مناسب پروژه 100 واحدی شرایط سرمایه گذاری ، پروژه های مشارکتی با سازمان ملی زمین و مسکن و پروژه مستقیم شرکت نیز از درصد پیشرفت قابل توجهی برخوردار شد و منطقه کم کم مشابه یک کارگاه ساختمانی شده و نگاه ناظرین را به خود جلب می نمود . اما پروژه 12 واحدی مشارکتی با بخش خصوصی ، حالت نیمه تعطیل به خود گرفت .

دفتر محلی شرکت کم کم جای خود را در بین ساکنان محله باز کرده بود . آنها متوجه شده بودند که عزم دولت جدی است . دفتر ، برای هر یک از پلاکهای ثبتی محله پرونده ای تشکیل داده بود و تمامی اطلاعات مورد نیاز از جمله مشخصات فنی ملک و مالک در آن درج شده بود و طی پرسشنامه ای از همه آنها میزان علاقمندی آنها به نوسازی مستقیم ، مشارکت یا فروش املاک خود سنجیده شده  بود .             

 تلاشها برای جلب مشارکت سازندگان وسرمایه گذاران هم چنان ادامه داشت . با توجه به شرایط پیش آمده در محل کم برخی ، برای مشارکت اظهار تمایل کردند . دفتر محلی با افراد و موسسات مختلفی به مذاکره پرداخت و در بررسی های خود متوجه پتانسیل و علاقمندی تعاونی های مسکن ادارات دولتی ، شرکت ها و کارخانجات دولتی و غیر دولتی هم شده بود . چرا که با توجه به اینکه تعاونی ها ، لازم نبود در قدم اول ، سرمایه خود را کلاًً صرف خرید زمین کنند و زودتر می توانستند به منابع بانکی دسترسی یابند و از سوی دیگر اعضای آنها ، به جای اسکان در حاشیه شهر و در شهرک های اقماری در مرکز شهر که عمده خدمات شهری وجود دارد اسکان می یافتند برای آنها حضور در بافت فرسوده جذاب بود .  لذا جلسات متعددی با تک تک تعاونی ها و حتی در چند جلسه عمومی با همراهی اداره کل تعاون استان برگزار شد و ضمن تشریح وضعیت ، آنها را به حضور در اجرای پروژه های نوسازی تشویق کرده بود .

با توجه به زمینه سازی وسیع انجام شده ، تدارک مزایده ای بزرگ گذاشته شد . پروژه های تجمیعی متعددی شناسایی و برای هر یک پرونده ای تشکیل و اسناد مزایده آن فراهم گردید . هر پروژه تجمیعی شامل چند پلاک ثبتی همسایه می شد که برخی از پلاک ها متعلق به شرکت عمران و بهسازی شهری و برخی دیگر هم متعلق به مالکان  خصوصی با نسبت های مختلف در پروژه ها بود . پروژه هایی نیز وجود داشت که سهم مالکان خصوصی غالب بود .

/ 1 نظر / 7 بازدید
آوای سکوت

سلام..جالب بود.فقط فونتتو عوض کن...بعدشم همچین مطلبیو در دو یا سه قسمت بنویس..در زمینه مرمت و بهسازی و ساماندهی بافت های تاریخی اگه مطلب خواستی من زیاد کار کردم.